O texto inclue unha serie de modificacións con respecto ao presentado ao Consello de Ministros o pasado 11 de maio tras pasar polos órganos consultivos e o período de información pública.
Entre as novidades figura a posibilidade de que se aplique ao pago da renda as melloras ou reformas acordadas e realizadas polo inquilino.
Situación actual:
Tal e como informou en rolda de prensa, Ana Pastor, a análise da situación actual revela que o mercado do aluguer en España non constitúe hoxe unha alternativa eficaz ao mercado da propiedade.
Segundo datos de Eurostat, o 17 por 100 da poboación reside nunha casa en aluguer fronte ao 83 por 100 que o fai nunha vivenda en propiedade, o que nos sitúa como o país co menor parque de vivendas en aluguer de toda a Unión Europea, mentres que existe un parque de máis de tres millóns de vivendas baleiras que poderían dedicarse ao aluguer.
Por este motivo, considerouse necesario reformar aqueles elementos do marco xurídico e fiscal actual que impiden un funcionamento dinámico do mercado de vivenda de aluguer.
Flexibilización do mercado do aluguer:
Por este motivo, considerouse necesario reformar aqueles elementos do marco xurídico e fiscal actual que impiden un funcionamento dinámico do mercado de vivenda de aluguer.
Para conseguir este obxectivo, a reforma incide sobre os seguintes aspectos:
- Refórzase a liberdade de pactos e dáse prioridade á vontade das partes. Así, poderase renunciar ao dereito de adquisición preferente, poderase pactar a actualización da renda ou que as melloras que realice o inquilino aplíquense ao pago da renda.
- A duración do arrendamento será a expresamente pactada polas partes sen prexuízo de que, con obxecto de dinamizar o mercado do aluguer e dotalo de maior flexibilidade, redúcese de cinco anos a tres a prórroga obrigatoria e de tres a un ano a duración da prórroga tácita, de forma que propietarios e inquilinos poidan adaptarse con maior facilidade a eventuais cambios nas súas circunstancias persoais.
- O inquilino poderá desistir do contrato de arrendamento sempre que o comunique ao arrendador cunha antelación mínima dun mes.
- As partes poderán pactar no contrato que, para o caso de desistimiento, deba o arrendatario indemnizar ao propietario cunha cantidade equivalente a unha mensualidade da renda en vigor por cada ano do contrato que reste por cumprir.
Mellora da seguridade xurídica:
Doutra banda, con obxecto de dotar aos arrendamentos da seguridade xurídica que proporciona o Rexistro da Propiedade, prevese que o arrendamento de vivendas poida ser inscrito no Rexistro e iso garanta a posición do inquilino, cuxo contrato deberá ser respectado en todo caso se se produce a venda da vivenda. A inscrición no rexistro será voluntaria.
Mellora da regulación do proceso de desafiuzamento:
O actual procedemento de desafiuzamento por falta de pagamento da renda é lento e complexo. Ademais, constitúe unha das causas polas que os propietarios non destinan ao aluguer boa parte das vivendas baleiras.
Para axilizar este procedemento refórmase a Lei de Enjuiciamiento Civil de maneira que, cando se presente unha demanda de desafiuzamento por falta de pago, requirirase ao demandado para que en dez días proceda ao pago ou alegue as razóns que xustifiquen a falta de pagamento.
Se o demandado non comparece, non paga ou non xustifica a falta de pagamento, o xuíz ditará auto terminando o xuízo e procederá ao desafiuzamento para o que será suficiente coa presenza dun funcionario do xulgado.
Se o demandado non comparece, non paga ou non xustifica a falta de pagamento, o xuíz ditará auto terminando o xuízo e procederá ao desafiuzamento para o que será suficiente coa presenza dun funcionario do xulgado.
En todo caso, o inquilino poderá xustificar as causas que provocaron a falta de pagamento e o xuíz tomaraas en consideración para adoptar a decisión máis adecuada aos intereses de ambas as partes.
Medidas de carácter fiscal:
Adóptanse unha serie de medidas no ámbito fiscal que incentivan o mercado do aluguer:
- No Imposto de Sociedades flexibilízanse os criterios que permiten aplicar unha dedución do 85 por 100 sobre as rendas dos alugueres: as sociedades deberán ter un mínimo de oito vivendas (antes dez) e deberán permanecer arrendadas durante tres anos (antes sete).
- No Imposto de Sociedades flexibilízanse os criterios que permiten aplicar unha dedución do 85 por 100 sobre as rendas dos alugueres: as sociedades deberán ter un mínimo de oito vivendas (antes dez) e deberán permanecer arrendadas durante tres anos (antes sete).
Mellórase o réxime xurídico e fiscal das Sociedades Anónimas Cotizadas de Investimento no Mercado Inmobiliario (SOCIMI):
-Os inmobles en arrendamento deberán manterse durante tres anos (antes sete)
-Non será necesario un número mínimo de vivendas (antes tres)
-O capital social mínimo será de cinco millóns de euros (antes quince)
-Os beneficios distribuibles serán o 80 por 100 dos obtidos (antes o 90 por 100)
-Suprímense os requisitos do número mínimo de accionistas (antes cen), capital mínimo en circulación (antes 25 por 100) e financiamento alleo (antes inferior ao 70 por 100 do activo)
-Poderase cotizar en mercados regulados ou sistemas multilaterais de cotización
-As SOCIMI non terán fiscalidade, senón que o pago de impostos efectuarano os accionistas pola percepción dos dividendos (19 por 100).
- Para rematar, modifícase a configuración do Gravame Especial sobre Bens Inmobles de Entidades non Residentes, deixando suxeitas a devandito gravame exclusivamente as entidades residentes nun país ou territorio que teña a consideración de paraíso fiscal.
Agora esperaremos a súa chegada ao Congreso dos Deputados para a súa tramitación parlamentaria.
